作者 | 梁秀杰

编辑 | 刘玉娇

责编 | 韩玮烨


(资料图片仅供参考)

马上630,房企们也将交上“年中”成绩单。但从整体市场情况来看,今年二季度以来房地产市场降温明显,市场下行压力仍在不断加大。

房地产下行压力犹存

国家统计局数据显示,1-5月份,全国房地产开发投资45701亿元,同比下降7.2%,跌幅较上月扩大1个百分点;1-5月份,商品房销售面积46440万平方米,同比下降0.9%;商品房销售额49787亿元,增长8.4%,增速较上月收窄0.4个百分点。

单月数据方面,5月份全国商品房销售金额为1万亿元,同比增长6.8%,增速较上月收窄21.1个百分点。

图表1:近期中国房地产行情走势

数据来 源:Wind,睿和智库整理

整体来看,当前房地产市场下行压力依然较大,购房者置业信心不足。步入6月,房地产市场依旧延续降温趋势,市场预期也再次转向悲观。

多地托市政策密集出台,松绑楼市

正是在这一背景下,不少核心一二线城市又开始密集优化楼市政策,出手托市,方向包括放松限购、公积金政策优化、购房补贴等等,政策力度不小。

6月25日,扬州住建局发布《关于促进市区房地产市场平稳健康发展的通知》,其中明确在市区购买改善性住房的,不再执行限购政策,其原有住房也不再执行限售政策,有效期一年,意味着扬州限购限售政策已基本放开。

图表2:近期部分楼市相关地方政策一览

资料来源:公开资料,睿和智库整理

此外,宏观层面也在试探性出台政策,松绑调控。其中,LPR双降更直接释放出拼经济、救楼市信号。

6月20日,中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布,6月20日贷款市场报价利率(LPR)为:1年期LPR为3.55%,5年期以上LPR为4.2%,双双均下调10个基点。

由于5年期以上LPR直接挂钩住房商贷利率,居民住房贷款利率也将随之下降。据睿和智库了解,目前多家银行房贷利率已随之跟进调整,综合来看主流首套房贷款利率已全面降至4%附近。

业内普遍认为,本次降息一方面有利于稳经济,促进居民收入预期好转,进而为住房需求释放带来支撑;另一方面,5年期以上LPR降息也体现出监管部门对于楼市的托底力度加大,有利于提振房地产市场信心。

图表3:近期楼市相关政策一览

资料来源:公开资料,睿和智库整理

同时值得注意的是,在历时半年之后,A股房企定增迎来“破局”。6月,包括招商蛇口、福星股份、大名城、中交地产、保利发展等多家房企的定增计划集中获批,此时距离2022年11月28日“第三支箭”发布,恢复上市房企及涉房上市企业再融资已过去半年有余。

在流动性普遍承压的现状下,房企的股权融资加速落地,对改善行业流动性、提振购房者信心将起到积极的促进作用,背后也传递出“救市”的信号。从供给侧支持房企融资,一方面是打破行业流动性僵局的有力举措,更重要的是定增募资用途聚焦于保交付,有助于打消观望的购房者对交付和房屋质量问题的担忧,激活需求侧活力。

但目前来看,频频放松的楼市政策,短期内或许能起到缓解市场信心不足的作用,但对市场销售端的带动作用,以及对整体市场行情的拉动作用相对有限。购房者入市节奏并未好转,房地产市场表现依然较为平淡。

楼市回暖,需要整个宏观经济复苏助力

究其原因,目前的楼市政策,尤其宏观面的政策,大主旨未变,即坚持“房住不炒”。而楼市就是个买涨不买跌的市场,只有市场预期改善和行业信心修复才能实现市场回暖,各项不同层面利好政策的推出,也只能起到助力作用,而无法起到扭转市场预期的决定性作用。

更重要的是,目前我国宏观经济下行压力较大,其它产业也处于深度调整期,导致就业市场不好,需求减弱,房地产市场供大于求,自然也就减弱了托市政策的拉动效应。

而想要改善预期、调动需求,归根结底还是要看促进经济发展、拉动消费的政策是否能有显著成效。如果实体经济仍处于震荡的局势之下,就业没有稳定增长,收入预期就没有逐渐改善的可能性,在房地产等大宗消费上,购房者自然会相对谨慎。

综上,睿和智库认为,唯有经济基本面的企稳才能真正的救楼市。

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