8月15日,中银证券发布房地产行业第32周周报。

本周新房成交面积同环比降幅均有所扩大;二手房成交面积同比降幅收窄,环比由负转正。土地市场环比量价齐升,溢价率环比有所提升。


【资料图】

核心观点

本周新房成交面积同环比降幅均有所扩大。40 城新房成交面积为 208.9 万平方米,环比下降 19.7%,同比下降 36.9%,同比降幅较上周扩大了 3.36 个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为-29.9%、-17.4%、-15.0%,同比增速分别为-39.0%、-36.9%、-34.0%。一、二线城市同比降幅较上周分别扩大了 11.8、1.5 个百分点,三四线城市同比降幅较上周收窄了 3.2 个百分点。

二手房成交面积同比降幅收窄,环比由负转正。18 个城市二手房成交面积为 147.3 万平方米,环比上升 4.5%,同比下降 7.6%,同比降幅较上周收窄了 6.2 个百分点。一、二、三四线城市二手房成交环比增速分别为 6.3%、9.6%、-7.1%,同比增速分别为-16.5%、-1.0%、-8.7%。一、二线城市同比增速较上周分别上升了 8.6、13.2 个百分点,三线城市同比增速较上周下降了 17.0 个百分点。

新房库存与去化周期环比均有所上升。12 个城市新房库存面积为 9840 万平方米,环比增速为 0.6%,同比增速为-1.4%;去化周期为 15.0 个月,环比提升 0.8 个月,同比提升 2.9 个月。一、二、三四线城市新房库存面积环比增速分别为 0.4%、0.5%、0.2%,同比增速分别为 4.8%、-8.9%、-6.1%;去化周期分别为 15.0、13.6、37.8 个月,环比分别提升 0.7、0.8、1.6 个月,一线城市同比降低 1.8 个月,二、三四线城市同比分别提升 4.3、6.8 个月。

土地市场环比量价齐升,溢价率环比有所提升。百城成交土地规划建筑面积为 2533.3万平方米,环比上涨 39.4%,同比下降 47.2%;成交总价为 964.9 亿元,环比上涨 165.3%,同比上涨 17.4%;楼面均价为 3809 元/平,环比上涨 90.3%,同比上涨 122.2%;土地溢价率为 2.3%,环比提升 0.6 个百分点,同比下降 0.2 个百分点。

本周房企国内债券发行规模同环比均上升。本周房地产行业国内债券总发行量为 153.8亿元,同比上升 22.1%,环比上升 16.2%;总偿还量为 161.2 亿元,同比下降 2.2%,环比上升 24.4%;净融资额为-7.4 亿元。

板块收益有所下降。房地产行业绝对收益为-4.6%,较上周下降 7.8pct,房地产行业相对收益为-1.2%,较上周下降 3.7pct。房地产板块 PE 为 13.4X,较上周下降 0.54X。本周(8.7-8.13),北上资金对非银金融、钢铁、计算机加仓金额较大,分别为 40.66、4.02、3.01 亿元。对房地产的持股占比变化为-0.02%(上周为-0.95%),净买入-2.77亿元(上周净买入 4.16 亿元)。

投资建议

从本周发布的社融数据来看,7 月居民户中长期贷款减少 672 亿元,当月出现负值,意味着当月居民还款额超过当月贷款额,居民加杠杆的动力和意愿都不足,地产需求端持续承压。同时,碧桂园暂未支付两笔美元债利息,引发市场担忧,碧桂园发布公告,坦承“公司遇到了自成立以来最大的困难”,表态将全力自救、扭转当前的困局,并提出了下一步的自救措施。中国房地产报报道称,证监会于 8月 11 日上午召集部分房企和金融机构举行线上会议,了解房企当前最新销售、现金流、负债情况。尽管一线城市需求端政策表态较多但仍未有实质落地。目前行业的流动性风险仍需警惕,房企的信用风险仍会对整体市场带来负面影响。市场仍然在等待供需端的有效利好。

现阶段中银证券建议关注两条主线:1)中央与地方政策宽松预期下,地产板块或迎来较大的 beta 行情,其中基本面相对稳健、有一定成长性的标的:招商蛇口、华润置地、建发国际集团、越秀地产、绿城中国、华发股份、滨江集团;底部回升、弹性较大的公司:金地集团、龙湖集团;2)在一线城市有城市更新业务布局的房企:中华企业、光明地产、中交地产、城建发展、万科 A、绿景中国地产。

风险提示

房地产调控升级;销售超预期下行;融资收紧。

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