出品：新浪财经上市公司研究院
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作者：大眼楼管/郝显
房地产行业的下行传导到了下游物企！
近日雅生活发布公告，宣布与雅居乐达成协议，后者可以用未售物业资产冲抵对雅生活的应付账款。这项“以房抵债”协议成为继金科服务应收账款转借款之后，第二种解决应收账款的方案。
事实上，目前雅生活的应收账款已经“压力山大”。2022年雅生活应收款同比增长了103%，103.53亿元，其中45%来自关联方。这一金额在目前已披露财务数据的物企中排第一，远高于第二名万物云的79.76亿元，而雅生活营业收入约为万物云的一半。
如果不能妥善解决应收款问题，账面上百亿应收款将会成为随时可能炸开的雷。
雅生活应收账款爆炸式增长 母公司祭出“以房抵债”
在偿债压力下，雅居乐将压力传导到了旗下物企——雅生活服务。
3月28日，雅生活发布了2022年年度业绩公告，贸易及其应收款项及预付款项的流动部分金额达到103.53亿元，同比增长了103%，其中来自关联方的应收和预付占到45%。
雅生活的贸易应收款主要是未付物业管理服务费的应收款项、增值服务收入以及城市卫生及清洁服务收入的应收款项。其他应收款主要包括应收第三方的业务往来款、保证金、项目合作意向金等。2022年房企普遍面临回款及偿债压力，作为下游的物企自然也受到波及。
为了解决应收款项过高的问题，雅生活与雅居乐想出“以房抵债”的招数。2023年2月13日，雅生活服务发布公告，宣布与母公司雅居乐集团签订了持续关联交易补充协议，约定若雅居乐集团未能支付应付款项，雅生活可从其未售物业中选定同等价值的资产抵债，包括但不限于写字楼、商铺和商品房。
协议覆盖范围为2021年1月1日起直至2023年12月31日止三个年度，内容涵盖包括2021年拎包入住服务框架协议、2021年广告及公关关系服务框架协议、2021年交房前检验服务框架协议、2021年科技服务框架协议、2021年物业前期介入服务框架协议，五项服务内容。根据公告，从2021年到2022年10月31日，雅居乐应付雅生活的服务费用总计9.27亿元。
对于抵债房产的处理方式，雅生活称将质押给第三方供应商，以结清自身的其他应付款项；或者出售或出租予第三方，以换取现金。
对于这一“以房抵债”的措施，市场反应较为中性，公告发布的2月13 日及次日2月14日，雅生活股价上涨1.61%。事实上，这项安排短期内确实可以避免应收款对公司业绩形成冲击，如果雅居乐的应收账款账期太长，那么雅生活不可避免要计提减值损失，此举无疑会影响财务报表。当然值得注意的是，以房抵债也会形成新的关联交易，交易价格的公允性将成为重点关注事项。
事实上，大幅增长的应收款已经对雅生活形成拖累，2022年在营收增长的情况下，雅生活账面现金减少了13%，公司首次宣布不进行派息。
在房地产全行业陷入下滑的背景下，物企的应收款越来越成为市场关注的焦点。此前金科服务将金科股份未偿还款项转换为借款，并以商铺及车位作抵押，为物企解决应收款提供了一种方案。雅生活以房抵债则提供了第二种方案。
从目前已披露财务数据的香港上市物企来看，雅生活以103.53亿元的应收款排在首位，远高于第二名万物云的79.76亿元，而雅生活营业收入约为万物云的一半。值得注意的是，雅生活关联方应收款占比在50%左右，还有50%左右来自第三方，这部分应收款如果处置不当，将成为一颗埋在报表中的雷。
雅居乐去年销售大降50% 债务压力依然悬在头顶
雅生活大额应收账款的解决取决于雅居乐的最终恢复情况。
在3月29日的业绩发布会上，雅生活服务集团黄奉潮表示，“雅居乐现在能够不躺平，努力还债，同时还要发展业务，目前雅居乐的整个融资端在不断缓解，现金状况不断缓解，雅居乐对雅生活服务的欠款不会形成坏账，相信从今年开始，整个现金流越来越好的话，我们也会向母公司催回应付款项。”
3月30日，雅居乐集团发布了业绩公告，2022年录得净亏损133.73亿元，上年同期则为盈利90.98亿元。股东应占亏损介于149.81亿元，2021年同期为67.12亿元。
雅居乐解释亏损原因，房地产行业经营环境不利及新冠疫情的影响，导致整体物业销售面积和平均售价下降，毛利率较上年同期有所下跌。同时以权益法入帐之合营企业所占份额录得亏损，出售附属公司所获得的收益有所减少，外汇波动造成淨汇兑损失，及对物业项目及应收账款计提减值增加。
2022年以来，在房地产企业一片爆雷声中，雅居乐集团犹如一股清流，公司也一直以“零违约”进行宣传。但是随着销售端的恶化，雅居乐负债端的压力也在增加。
虽然没有债务违约，但是雅居乐已连续多个月登上票据承兑人逾期名单。截至2022年9月末，雅居乐集团及其子公司累计逾期发生额为1.7亿元，逾期余额为1.47亿元。
今年3月底，媒体报道雅居乐绍兴柯桥信托项目到期未支付，信托公司宣布延期。该事件引发了市场对雅居乐违约的猜测。据悉，该项目土地款总价为20.4亿元，首笔土地款支付10.2亿元，剩余未支付。目前已经申请退地并签署了合同解除协议，退地款尚未到账。
负债端的压力来自销售的羸弱。根据克而瑞数据，2022年雅居乐全口径销售额为523.2亿元，权益销售金额413.2亿元，分别同比减少50%及44%。即使按照公司自己披露的652.3亿元的销售金额计算，同比降幅也超过50%。雅居乐公告，2023年1-2月总销售金额为125.6亿元，同比下滑继续10.92%。
在销售额腰斩，以及整体去杠杆的背景下，雅居乐账面现金迅速减少。截至2022年底，雅居乐集团账面现金仅为84.63亿元（不含受限制现金），同比减少了63%，而短期有息负债达到240.27亿元，现金短债比降至0.35。此外，长期有息负债仍达到354.59亿元。
2022年雅居乐集团借贷总额减少了243.88亿元，全年基本处在不断偿还境外债的处境中。而相比偿债，获得的融资金额有限，2022年8月及12月，出售9760万雅生活H股，套现8.38亿港元，2022年11月及12月以配股方式融资14亿港元。所得资金用于偿债。
对于雅居乐来说，让销售端止跌回升，加快回款，仍是迫在眉睫的事。
