今年，前滩楼市，迎来了他的至暗时刻。
前滩的二手房价格不断回调降价，依然有价无市。
(资料图片仅供参考)
入夏以来，前滩的二手房成交屈指可数。
据说，前滩板块，7月份一套二手房都没有成交。
前滩退烧的太快，新房先一步滞销。
年初前滩格力海德还是高歌猛进，以100.85分成为积分制以来的历史第四高。
等到5月份前滩最后一个新房项目世纪前滩天御入市，却成为了前滩积分制以来唯一一个没有触发积分的项目。
二手价格回调，倒挂缩减，学区超容……
前滩，是不是凉凉了？
01
我们之前曾经列举过三类房价出现大幅下跌的区域：
高营销溢价的区域
楼市分化牺牲的区域
老破小学区房
前滩很显然是第一类，在很长一段时间都被高估了。
分析板块价值，本质是看房价合理不合理。
其实房价是很公平的，因为价格这东西都是购房者们用真金白银投票出来的。
房价如果出现了错误大概就只有一个原因：
购房者被信息欺骗了。
楼市其实是一个信息茧房，虽说大部分的信息可以在各种公示网站上查到；
但是对于普通购房者来说，获取信息的第一途径还是通过开发商的广告。
简单来说，你看到到的内容，都是开发商想让你看到的。
尤其是新开发的板块，连百度百科都查不到，全靠开发商吆喝。
这种板块，故事好讲，规划好吹，毕竟一切都是图纸，美梦全靠销售一张嘴。
这种板块很多，比如曾经的新江湾，比如当年的青浦新城，比如如今的前滩，还有正在进行时的临港。
前滩最开始的规划中，定位的是浦东沿江发展的一环，承接陆家嘴、世博外溢的金融支持产业和其他服务业。
但是这个定位却在后来的推广宣传中逐渐变形，从陆家嘴的承接板块变成了陆家嘴2.0。
当年的新闻
甚至一度有人喊出了口号：
前滩即将超越陆家嘴。
其实这种宣传思路也不能说奇葩。
毕竟全国各地的产业园都在对标张江对标中关村，每个城市的金融中心都想对标陆家嘴。
这种情况环沪尤其常见，但是真的信了就注定要吃大亏。
毕竟没人会告诉你陆家嘴是高层强制要求所有金融机构必须入驻，也没人跟你说张江高科早期发育到底倾注了多少资源。
其实真的对房地产开发有一些了解，就能从前滩卖楼的过程中看出一些端倪。
前滩的前半段，不少小区都做了今天被广为诟病的鸽子笼户型。
40平方，朝向东西南北的户型，纯粹就是公寓的设计思路。
前滩东方悦耀主推户型
这里面其实也能窥探到，开发商当年的心态其实也是很虚的。
开发商去过太多新城卖房子，吹过太多地方的牛，他们自己也不知道这个在中环的新片区未来到底搞不搞得起来。
那么我们就直接用最安全的办法:
小面积、低总价、挂学区的思路去造房子。
毕竟当年唯一的确定性其实不是商业，不是写字楼，而是学区。
这套开发思路跟三四线造新城卖loft公寓的思路其实没啥区别，只是故事上演在了上海罢了。
如果前滩没搞成，这些产品也能对付；
但是前滩搞成了，这房子就太垃圾了。
最尴尬的是，当年为了卖房子吹的牛，就完全兜不住了。
前滩房价初探巅峰的时候，还有不少业主和中介小哥高呼，前滩是下一个陆家嘴的口号。
时至今日，大家都冷静了，市场风声也变成了唱衰前滩。
开发商造的梦，终于在板块开发尾声破掉了。
02
作为caz单独支出来的犄角，其实前滩的定位非常清晰。
浦东在向南发展，但是浦东南部眼下实在是太“村”了，离市区也太远。
前滩的存在就是为了让浦东南部地区的居民能够有一个地区中心，离“市区”更近一点。
图源浦东发布
前滩的规划思路和隔江的城市副中心徐家汇很相似，类似于在浦东南部建一个城市副中心。
当年的徐家汇副中心作用就是上海西南片区的拓荒，前滩则是为了浦东南部的拓荒。
因此前滩除了规划了大体量的商办和商业外，还规划东方体育中心，沿江的前滩公园等文体配套。
前滩东方体育中心
轨道交通上也是多轨交汇的中心，能够起到片区中心聚集性的作用。
回归但产业定位上，前滩也没有要拔得头筹的意思，和陆家嘴、北外滩那种世界级的定位还是有一定差距。
单就房子本身来说，除了拥有一线江景的三湘和格力，其他项目大多也没有达到豪宅社区的标准。
前滩三湘印象名邸
CAZ范围内，前滩的站位大概是城市副中心，caz中的二级地段，和豪宅区还是有一定的差距的。
03
剔除炒作的水分，经过这轮调整，前滩终于回到了自己应有的站位：
豪宅之下一线，中产社区的最顶级。
在浦东内部来看，大概可以算是新时代的联洋；
对标浦西的话大概和瑞虹新城在北四区的地位接近。
当把前滩当作豪宅区的时候，就会觉得这地方哪哪都不顺眼。
当放下心态接受前滩中产的定位时，前滩就处处是优点。
中产社区大多都是整体规划的板块，前滩无疑是其中的佼佼者。
比如各大国际社区，比如曾经是工厂整片拆迁出来的大宁天山，比如曾经是农田的古美。
这些地方规划的规整，道路横平竖直，学区商场地铁几乎没啥短板。
前滩在这些板块的基础上，环境更好，配套更全面，商业产业更加发达。
虽然华二成绩没有百分百达到大家的预期，但是毕竟新校区，还是要给予发育时间。
作为一个有出身不久还未完全成熟的板块，前滩最欠缺的，主要是时间。
04
近几天，前滩又因为一个新闻上了热搜。
前滩21号地块，也就是世纪前滩天御的部分股权转让，据说太古将会接手，未来将和前滩太古里联动整体操盘。
图源公众号：楼典
当年这个商业就是跟太古里统一规划设计的，今天终于落地，也是喜事一桩。
未来，四方城等商办也会陆续开业，前滩作为商业中心的地位毫无疑问。
当然，太古里这种开放式商业总被吐槽没人，也是没办法。
前滩太古里
一方面太古里定位偏向于高奢，人本就不会那么多；
另外这种开放式商业，夏天冬天人就是少。
相比于前滩的商业，前滩产业的存在感好像特别弱。
这也是大家经常吐槽前滩的一个点，前滩作为产业中心，好像对旁边板块的房价带动并不大。
事实上，前滩的产业招商做的很不错，写字楼空置率很低。
前滩各大写字楼
存在感低，辐射效应弱大概主要有两方面原因。
一方面，前滩的产业定位基本属于服务业，并没有很明显的行业属性。
比如普华永道，蒙牛、玛莎拉蒂、捷豹路虎，埃克森美孚，安居客……
前滩四方城已完工
待开业的前滩四方城据说签了李佳琦的美腕，不知道后面路过会不会听到“OMG，买它！”
知名企业很多，行业新星也不少，但是并不存在明显的行业标签。
做金融的大概率在陆家嘴，做集成电路的大概率在张江，做互联网的在新江湾，漕河泾，相关从业者购房都会有明显的指向性。
但是对于前滩的白领金领，就没有非要买在前滩和前滩周围的理由。
另外一方面，浦东最不缺的就是产业中心。
张江，金桥，陆家嘴产业都很强，前滩产业的存在感又近一步被削弱。
因此，前滩引入了很多企业，带来了不少购买力，
但是对于前滩的向心力并不强，对周边板块房价的效果就远不如张江明显了。
而且，前滩的周边，北面世博都是老破小；
大三林的地图
杨思离得最近，但是好房子太少；
三林凭借极佳的地理位置和优越的环境，均等的受陆家嘴，张江，前滩的辐射，前滩的外溢效应不太明显。
过去这些年，增幅效应最大的其实只有南侧的浦锦板块。
浦锦街道
前滩好房子太贵，鸽子笼又不值得买。
品质好，房龄新，三站地铁直达前滩的浦锦街道成了前滩外溢客群最大的受益者。
05
我们之前曾经说过，前滩的优势在于总价。
在去年，我们统计过一份当时的挂牌数据。
前滩的三房总价大概就是2000多万的价格，站位2000-2500万。
去年8月份的前滩房价
在caz里面，2000多万买三房大多是十年以上房龄的社区，徐家汇、中山公园单价也并不便宜。
徐家汇的莱诗邸、福源汇居目前单价还稳稳的站在15万以上。
caz里面的次新房，大多门槛都达到了3000万。
这张图至今没啥变化
2000万出头，买次新房大概只能去瑞虹或者东外滩这样的地方，这些地方未必比前滩地段价值高。
在浦东，如果不选前滩，2000多万三房还能去联洋、源深这样的二级地段。
作为典型的中产社区，联洋、源深的居住氛围固然不错，房龄偏老、车位不足的缺点也逐渐凸显。
这么一比较，在2000多万这个段位，前滩是个不错的选择。
而眼下，前滩的房子经过这一轮回调，单价也即将变得很有性价比。
上周，前滩8月份终于迎来一单成交，前滩九宫格浦江海德89平的两房，成交价1280万，单价14.38万。
后有另一套尚峰名邸47平总价660万成交，单价14万。
虽然目前前滩的挂牌大多还是集中在15-18万，但是其实最近两天不少降价房源已经出现在了市场上。
单就大家都能看到的贝壳挂牌价来看，前滩标杆社区中粮海景壹号、晶耀名邸挂牌已经出现不少15-17万单价的房源。
中粮前滩海景
这个价格其实已经逐渐趋于合理，类似房龄的大宁金茂府挂牌差不多也在这个水平。
当然两个片区的客群不同，而且前滩是caz地段级别更高，不过这种横向比较也大概可以反映一些问题了。
成交价嘛，如果再有成交，谈价空间大家都有数，我就不做预测了。
我并不推崇大砍刀式的谈价，只是基于板块价值讨论房价，前滩大概已经接近合理值。
如果你真的指望跌回新房价格，那其实可以不用看这些中产社区了。
当然，如果真有这么好心的房东，一定要私信一下我，我去秒房子。
06
这两天三湘印象名邸成交了一套观江大平层，215平高区，成交单价突破了25万。
图源网络
据说还有一套格力的180平单价20万附近成交。
首先得恭喜这家门店的中介兄弟，3000万以上的豪宅成交实在不易。
但是千万不能用豪宅的单价来做价格标尺，豪宅并不具备代表性。
豪宅是个非常小的市场，上海5000万以上豪宅年度成交不过百套，每一套的成交故事都能单独写一个新闻。
这是个个性化市场，每一套都是deal by deal，我喜欢我就买，千金难买我高兴。
三湘的房子30万也不奇怪，万一就有那么一个客户非常喜欢不在乎价格呢？
07
当然，前滩的好房子少也是一个突出问题。
前滩的操盘方陆家嘴集团大概也意识到了前滩建设过程中，住宅规划的错位。
这不就搞了个前滩南的规划嘛？
前滩南的规划其实算是为了前滩的住宅做个补救。
前滩南
前滩南西区的绿城，华润我们觉得品质ok是值得买的，当然这个价格多多少少有些贵。
东区的中企片区，都是安置房，只能说如果你真没有分，硬上车也可以，但是我们总归还是不太推荐的。
前滩南的问题在于如何有效的和前滩的配套形成联动。
单看目前的规划，还是有点像独立的孤岛。
如果没办法融入前滩的生态圈，价值肯定要折扣。
但至少一点可以确定，前滩南未来几年的新房供应不断，前滩的二手房压力恐怕要更大了。
以上为正文
编辑∣环线咨询
